Аренда в Дубае: перспективы в 2026 году

Арендные ставки в Дубае могут вырасти до 6% в 2026 году на фоне роста населения

Арендаторы в районах с ограниченным предложением столкнутся с более заметным повышением ставок, тогда как рост объёма нового жилья усилит конкуренцию между арендаторами и арендодателями.

По оценкам представителей отрасли, в 2026 году арендные ставки в Дубае вырастут до 6% из-за продолжающегося роста населения города, однако темпы повышения будут более умеренными по сравнению с предыдущими годами благодаря вводу нового жилья.

Наибольшее давление почувствуют арендаторы в районах, где предложение по-прежнему ограничено. В то же время в районах с увеличивающимся объёмом ввода недвижимости конкуренция между арендаторами и собственниками усилится.

Наилучшие показатели сохранятся в сегментах со структурно ограниченным предложением — прежде всего это виллы, таунхаусы, а также просторные двух- и трёхкомнатные квартиры в прибрежных районах и давно сформированных мастер-сообществах.

Город продолжает привлекать профессионалов, инвесторов и состоятельных людей со всего мира, что позволило численности населения превысить отметку в 4 млн человек в 2025 году.

Рынок становится более благоприятным для арендаторов?

По словам участников рынка недвижимости, арендный рынок Дубая постепенно становится более ориентированным на арендаторов на фоне увеличения предложения после нескольких лет двузначного роста.

Согласно данным Betterhomes, в первые девять месяцев 2025 года объём жилой недвижимости в стадии ввода продолжал стабильно расти, при этом значительная часть объектов ожидается к сдаче в четвёртом квартале года. В перспективе до 2027 года планируется ввод около 200 тыс. единиц жилья, а к 2030 году — порядка 22 тыс. вилл и 42 тыс. таунхаусов.

Основная часть нового предложения будет сосредоточена в таких районах, как Dubai Hills Estate, Business Bay, Downtown, Jumeirah Village Circle (JVC), Al Furjan и Dubai Marina. В то же время минимальный объём нового строительства ожидается в вилловых сообществах, включая Al Barari, Dubai Production City, Dubai Residence Complex и Tilal Al Ghaf.

По мере роста предложения в отдельных субрынках собственники становятся более гибкими в подходе к привлечению и удержанию арендаторов. Усиливающаяся конкуренция способствует большей гибкости условий аренды — включая более широкое принятие платежей в несколько чеков, цифровые способы оплаты и индивидуальные структуры договоров с учётом профиля арендатора.

«В старых зданиях всё чаще предлагают дополнительные услуги — например, небольшие обновления или расширенные пакеты обслуживания, — чтобы оставаться конкурентоспособными по сравнению с новыми проектами. Ожидается, что к 2026 году такие практики станут более распространёнными, формируя более ориентированную на арендатора среду, соответствующую мировым стандартам аренды.

Где аренда будет расти быстрее, а где — медленнее?

Спрос на аренду по-прежнему будет в основном определяться ростом населения и стабильным притоком новых экспатов, большинство из которых начинают своё пребывание в городе именно как арендаторы. В этом году население эмирата превысило 4 млн человек — максимальный показатель за всю историю города.

Эта динамика будет поддерживать спрос в районах с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью рядом с деловыми центрами, укрепляя уверенность инвесторов в таких локациях, как Arabian Ranches, Dubai Hills Estate, Business Bay и Palm Jumeirah.

Кроме того, престижные районы — Downtown Dubai, Palm Jumeirah и Dubai Marina — с высокой вероятностью сохранят устойчивые арендные ставки и в 2026 году.

Семейно-ориентированные районы с хорошей связью со школами, деловыми кварталами и транспортными узлами будут и дальше испытывать высокий спрос, что поддержит здоровую и устойчивую доходность для собственников. В то же время в районах с большим объёмом нового сданного жилья может усилиться давление на старый или не модернизированный жилой фонд.