• Вы здесь:  
• ИНФОРМАЦИЯ -
• Блог -
• Дубай: покупка квартиры в кредит и ее сдача в аренду?

Дубай: покупка квартиры в кредит и ее сдача в аренду?

Аналитика, мнения экспертов, разъяснения законодательства и правил проведения операций с недвижимостью в Дубае. Для профессиональных инвесторов и инвесторов, кто хочет не только сохранить свои сбережения, но и преумножить их.

Думаете о покупке квартиры в кредит и сдаче ее в аренду?

Один из наиболее привлекательных вариантов инвестирования является покупка апартаментов в кредит с целью последующей сдачи ее в аренду и покрытия кредита за счет арендных платежей.

Возможно ли это в Дубае?

Ответ: возможно, но при определенных условиях.

Рассмотрим пример на рынке недвижимости Дубая. Инвестор рассматривает вариант приобретения квартиры с одной спальней (и гостиной) в Jumeirah Beach Residence за 1 миллион дирхам. Опустим попутные затраты на поездку, прямые затраты на сделку составят 1, 064, 780 дирхам. Кроме того, подготовка квартиры к эксплуатации составит:

• Ремонт, оптимистичный вариант, 10,000 дирхам
• Подключение к коммунальным услугам (депозиты как собственника)-4,400 дирхам.

Таким образом, первоначальные прямые затраты составят 1,079,180 дирхам.

Оптимистичный вариант ежегодных затрат (оптимистичный потому, что рассматриваем только Service Fee) составит около 18,000 дирхам.

Долгосрочная аренда составит 70,000 дирхам.

Вариант 1. 100% собственные средства

Таким образом годовая доходность инвестиций при составит:

            70,000-18,000

ROI=-------------------------=4.82%

            1,079,180

Это реальная доходность и для премиум-района такая доходность является нормальной.

Конечно, если инвестору (или его брокеру) удастся найти апартаменты по стрессовой цене, то доходность будет выше. Например, при покупке по цене 800,000 дирхам (такие варианты тоже возникают на рынке) доходность составит 6,03%.

Вариант 2. Покупка за счет кредитных средств. Рассмотрим пессимистичный вариант, когда инвестор не является резидентом Дубая и, соответственно, вынужден инвестировать 50% собственных средств.

Поскольку банки заинтересованы в удлинении сроков кредита, примем, что кредит выдан на 15 лет, с годовой процентной ставкой 4%.

Исходя из вышеуказанных условий, ежемесячный платеж составит около 3,800 дирхам, в год – 45,600 дирхам.

Таким образом годовая доходность собственных инвестиций (500,000 дирхам) составит:

            70,000-18,000-45,600

ROI=--------------------------------=1,10 %

            579,180

Конечно, кредит будет покрываться ежемесячными платежами, но доходность 1,1% на собственные инвестиции (500,000 дирхам) не является привлекательной.

Кроме того, в кризисной ситуации аренда может опуститься ниже 63,000 дирхам, что потребует от инвестора производить ежемесячные затраты для покрытия части кредита. В общем это и произошло во время эпидемии.

Возникает типичная для Дубая ситуация: инвестор не может покрыть кредит  за счет дохода от квартиры, вынужден постоянно доинвестировать, в конечном итоге понимает, что лучше продать с убытками, что и делает.

РЕШЕНИЯ

Помимо очевидного решения покупать недвижимость с использованием кредитных средств только значительно ниже рынка, нужно искать варианты повышения дохода. Одним из таких вариантов является инвестирование в квартиры с целью их сдачи туристам посуточно. Тогда доход в оптимистичном варианте после вычета затрат может составить до 120,000 дирхам, соответственно:

            120,000-18,000-45,600

ROI=--------------------------------= 9.73 %

            579,180

И это после выплаты кредита. В реальном варианте доходность на инвестирование собственных средств составляет около 5%.

Удачных и разумных  инвестиций!