Аналитика, мнения экспертов, разъяснения законодательства и правил проведения операций с недвижимостью в Дубае. Для профессиональных инвесторов и инвесторов, кто хочет не только сохранить свои сбережения, но и преумножить их.
Дубай является одним из самых быстрорастущих мировых туристических центров. И услуги по размещению в апартаментах и виллах (Holiday Homes) являются важной частью туристической индустрии Дубая.
Собственникам недвижимости поступает большое количество предложений от управляющих компаний по краткосрочной аренде (УК), и в них нужно разбираться для обеспечения будущей доходности.
Поскольку виллы более уникальны и разброс цен на них больше, в данной статье мы рассматриваем только краткосрочную аренду апартаментов.
На что по-нашему мнению важно обращать внимание в предложениях УК:
Реалистичный финансовый план
Попросите представить финансовый план, основанный на прогнозах по апартаментам, аналогичным Вашим.
Обратите внимание в первую очередь на прогноз ставок за ночь и сравните их со ставками по аналогичной недвижимости. Для этого можно воспользоваться рыночными порталами Airbnb, Booking, при этом учитывая комиссию порталов 18% и 15%, соответственно.
К сожалению, часто тарифы УК в прогнозе отличаются от рассчитанного Вами в 1.5-2 раза, что в итоге и может привести реальным меньшим доходам по сравнению с ожидаемыми.
Также надо учитывать сезонность спроса на краткосрочную аренду в Дубае. В течение летнего жаркого периода (конец мая-октябрь) цены на аренду резко уменьшаются в 2-8 раз от пиковых значений.
Распределение обязанностей и затрат в партнерстве с УК
Обычно отношения между УК и Собственником основаны на распределении дохода (иногда чистого дохода) между сторонами в пропорции 20% - 80%, соответственно. При помесячной аренде комиссия УК часто снижается до 15%.
При этом надо обратить внимание на перечень затрат, которые несут стороны:
- коммунальные затраты;
- уборка и стирка (laundry);
- ремонт;
- оплата налогов и государственных пошлин;
- расходные материалы (например, моющие средства, средства гигиены и т.д.);
- приобретение дополнительного малоценного имущества и т.д.
Как правило, вышеуказанные затраты несет собственник.
Специализация на определенных типах гостей и основные каналы маркетинга
Клиентами при краткосрочной аренде являются различные по интересам, численности группы гостей, которые предпочитают часто арендовать жилье в определенных районах. Поэтому поинтересуйтесь насчет опыта УК в отношении управления аналогичными апартаментами в Вашем районе или даже в той же башне и основными каналами маркетинга.
Открытость и обеспечение контроля деятельности УК
Прозрачная деятельность УК снижает риски потери дохода, поэтому поинтересуйтесь какие технические и административные инструменты у Вас будут для контроля за текущей ситуацией, например, онлайн доступ к календарю и информации о каждом бронировании и госте, возможность проведения инспекций, возможность считывания данных электронного входного замка и т.д.
Возможность расторжения Соглашения
У Вас должна быть возможность досрочно разорвать Соглашение с УК в случае не достижения заявленных целей. И в случае значительного срока, отводимого для расторжения Соглашения, у Вас будет риск получения меньшего дохода в течение этого периода.