• Вы здесь:  
• ИНФОРМАЦИЯ -
• Блог -
• Может ли арендодатель выселить арендатора в Дубае при продаже недвижимости

Может ли арендодатель выселить арендатора в Дубае при продаже недвижимости

Аналитика, мнения экспертов, разъяснения законодательства и правил проведения операций с недвижимостью в Дубае. Для профессиональных инвесторов и инвесторов, кто хочет не только сохранить свои сбережения, но и преумножить их

Этот вопрос часто возникает у собственников и арендаторов, особенно при приближении окончания срока действия договора аренды.

Если речь идет о жилой или коммерческой недвижимости, расположенной в эмирате Дубай, отношения между арендодателем и арендатором регулируются законодательством Дубая в сфере аренды недвижимости. 

Само по себе намерение собственника продать недвижимость не означает, что арендатор может быть выселен немедленно.

В Дубае выселение арендатора после окончания срока действия договора аренды допускается только при наличии предусмотренных законом оснований и при соблюдении установленной процедуры.

Одним из таких оснований является намерение собственника продать недвижимость. В этом случае арендодатель должен соблюдать предусмотренные законодательством требования, в том числе направить арендатору соответствующее уведомление не менее чем за 12 месяцев до предполагаемой даты выселения.

12-месячное уведомление о выселении

При выселении арендатора в связи с намерением собственника продать недвижимость особое значение имеет не только содержание уведомления, но и способ его вручения.

Закон предусматривает, что уведомление о выселении должно быть вручено через Notary Public (нотариуса) или посредством registered mail (зарегистрированного/заказного почтового отправления).

Ключевой момент — «or by registered mail»

В формулировке закона  “the notice must be served through a Notary Public or by registered mail” слово “or” означает альтернативу, а не дополнительное требование.

Таким образом, законодательство предусматривает два самостоятельных способа надлежащего вручения уведомления:

1. через Notary Public;

2. или посредством зарегистрированного/заказного почтового отправления.

При этом обычная отправка уведомления на электронную почту не указана в данной норме как самостоятельный способ вручения 12-месячного уведомления.

На практике этот вопрос имеет принципиальное значение.

Если собственник просто направит арендатору уведомление на обычную электронную почту, возникает вопрос, соответствует ли такой способ именно установленному законом требованию к вручению 12-месячного уведомления.

Сам факт того, что арендатор получил e-mail, открыл его или подтвердил его получение, не обязательно означает, что выполнено формальное требование о способе вручения, предусмотренное соответствующей нормой.

Поэтому собственнику, который планирует выселение арендатора в связи с продажей недвижимости, важно не ограничиваться только отправкой электронного письма, а обеспечить и зарегистрировать вручение уведомления способом, предусмотренным законом.

Что происходит после направления уведомления?

Получение 12-месячного уведомления о выселении не означает, что арендатор должен немедленно покинуть недвижимость.

При соблюдении установленной процедуры арендатор, как правило, сохраняет право пользоваться объектом в течение соответствующего периода уведомления, если отсутствуют иные предусмотренные законом основания для досрочного выселения.

По истечении установленного срока арендатор должен освободить недвижимость в соответствии с требованиями законодательства.

Что важно знать арендатору?

Если вы получили уведомление о выселении в Дубае в связи с продажей недвижимости, рекомендуется проверить:

• на каком основании собственник требует выселения;

• соблюден ли установленный 12-месячный срок уведомления;

• каким способом было вручено уведомление;

• соответствует ли способ вручения требованиям законодательства;

• соответствует ли содержание уведомления установленным требованиям;

• истек ли срок действия договора аренды;

• имеются ли обстоятельства, влияющие на права арендатора.

При возникновении спора между собственником и арендатором вопрос может быть передан на рассмотрение Rental Disputes Settlement Centre (RDSC) в Дубае.

Что важно знать собственнику недвижимости?

Для собственника важно понимать, что продажа недвижимости и выселение арендатора — это два взаимосвязанных, но юридически отдельных процесса.

Если собственник планирует продать квартиру с действующим арендатором, необходимо заранее учитывать условия договора аренды, сроки уведомления и требования законодательства к его вручению.

Особое внимание следует уделить именно форме и способу доставки уведомления. Простая отправка сообщения по e-mail может не заменить предусмотренный законом способ вручения. Также уведомление должно быть на двух языках (арабском и английском), что исключит риск аппеляции арендатором на предмет непонимания сути уведомления. 

Неправильно оформленное или ненадлежащим образом вручённое уведомление может стать предметом спора и повлиять на процесс освобождения объекта.

Вывод

Собственник недвижимости в Дубае при наличии предусмотренного законом основания может потребовать выселения арендатора для продажи объекта, однако такое выселение должно осуществляться в соответствии с законодательством Дубая и установленной процедурой.

В частности, необходимо учитывать 12-месячный срок уведомления, а также установленный законом способ его вручения — через Notary Public или посредством registered mail.

При этом обычный e-mail не следует автоматически рассматривать как эквивалент зарегистрированного почтового отправления только потому, что арендатор фактически получил или прочитал сообщение.

Нужна консультация по недвижимости в Дубае?

Вопросы выселения арендатора, продажи недвижимости с действующим договором аренды, уведомления о выселении и соблюдения прав собственника и арендатора требуют внимательного анализа конкретной ситуации.

Heart-of-city Realty помогает собственникам и инвесторам в Дубае принимать решения с учетом особенностей местного рынка недвижимости и действующих процедур.

Если вы планируете продажу недвижимости, сдачу объекта в аренду или хотите оценить ситуацию с действующим арендатором, свяжитесь с нашей командой для получения профессиональной консультации.

Heart-of-city Realty — экспертный подход к недвижимости Дубая.