• Вы здесь:  
• ИНФОРМАЦИЯ -
• Блог -
• Покупка отельных апартаментов в Дубае: на что обратить внимание

Покупка отельных апартаментов в Дубае: на что обратить внимание

Аналитика, мнения экспертов, разъяснения законодательства и правил проведения операций с недвижимостью в Дубае. Для профессиональных инвесторов и инвесторов, кто хочет не только сохранить свои сбережения, но и преумножить их.

Покупка отельных апартаментов в Дубае — это инвестиция в гостиничный бизнес, а не просто покупка недвижимости. 

Главные отличия от резиденций: 

- собственник номера не может сам использовать и управлять номером, лишь получает пассивный доход. Все управление - поиск гостей, уборку, ремонт, коммунальные и иные услуги, маркетинг - берет на себя управляющая компания отелем;

- рыночная стоимость отельных апартаментов не зависит от рынка недвижимости, их стоимость зависит от состояния рынка туристических услуг, в том числе от стоимости номеров за ночь, загрузки отеля, затрат отеля, комиссии управляющей компании и т.д.

Следует обратить внимание на общую модель распределения дохода. Обычно это пул, где доходы от всех номеров суммируются вместе и за вычетом всех расходов отеля и комиссии Управляющей компании делятся между владельцами номеров пропорционально размеру номеров, независимо от факта сдачи конкретного номера и дохода, который он принес. Т.е. отдельный номер нет смысла рассматривать в отрыве от бизнеса всего отеля. Инвестиции в отельные апартаменты в этом плане похожи на инвестиции в акции за исключением того, что прозрачность деятельности эмитентов биржевых ценных бумаг несравнимо выше чем прозрачность отелей.

Основные факторы, на которые нужно обратить внимание и которые отличаются в разных отелях:

- Право проживания. Уточните, сколько дней в году вы можете проживать в своих или таких же апартаментах сами. В большинстве отелей это обычно 14 ночей в году, часто с отказом резервации в высокий сезон. Часть отелей, например от TFG, по текущим сделкам покупки предоставляет право проживания 14 ночей только в течение первых пяти лет после покупки.

- Оператор. От управляющей компании (системы бронирования, сети) зависит уровень заполняемости и, соответственно, ваш доход. Обратите внимание на то, кто управляет отелем.

- Место нахождения и целевая аудитория. Окупаемость апартаментов напрямую зависит от классификации отеля и гостей. Также высоким спросом круглый год пользуются отели в DowntownDubai и DubaiMarina, тогда как в бизнес-районах заполняемость может сильно падать летом.

- Ограничения при перепродаже и ипотека. Местные банки неохотно выдают ипотеку на уже готовые гостиничные номера. Кроме того, из-за специфического коммерческого статуса недвижимости, перепродать такие апартаменты может быть сложнее, чем обычную жилую квартиру. 

Кроме того, ограничения на собственное использование и проживание прописывается в Контракте на управление номером, и NOC выдается Продавцу только после подписания такого контракта Покупателем. Т.е. сделка возможна только после согласия Покупателя на ограничения использования.

- Комиссия управляющей компании и сборы. Комиссия оператора может составлять от 15% до 60% от чистой прибыли отеля. Также уточните размер ежегодных сервисных сборов (Service Fee) и их наличие. Расходы, включаемые в Service Fee и расходы на эксплуатацию отелей, которые вычитаются из общего дохода, обычно одни и те же, поэтому service fee часто выставляются формально и оплачиваются Управляющей компанией.

- Налоги и тип юнита. В Дубае нет налога на недвижимость и подоходного налога на доход от деятельности отеля. Однако при продаже отельных номеров взимается VAT (5%), который оплачивается покупателем продавцу при сделке, впоследствии в течение месяца он должен быть оплачен в FTA. Поэтому необходимо проверить какой статус, указанный в Title Deed, имеет предлагаемый юнит: FLAT (Residence, нет VAT) или Hotel Apartment (Commercial, VAT 5%). Следует учесть, что в обоих случаях юнит может эксплуатироваться только как отельные апартаменты - собственник не может управлять или проживать в апартаментах из-за действия Контракта на управление, поэтому следует также узнать о сроке действия Контракта на управление (обычно бессрочно).

- Доходность. Обычно доход выплачивается каждые 6 месяцев, поэтому надо проверить историю получения дохода, особенно обратив внимание на доходность в кризисные периоды.